约翰·伯恩斯：拉拢大房东是解决住房问题的灵丹妙药，还是会让情况变得更糟？

　　

　　

　　根据公共支出部长杰克钱伯斯的说法，市场上缺乏私人投资是政府未能实现其住房目标的原因之一。

　　“如果我们想要达到每年5万到6万套新房，我们需要确保爱尔兰是一个吸引私人投资的地方，”他告诉Dáil。“近年来，我们看到这种情况有所减弱，并对整体住房供应环境产生了影响。”

　　上周日，爱尔兰总理Micheál马丁（Martin）首次传达了这样的信息：政府无法建造国家所需的所有房屋，必须吸引私营部门的投资者回来。

　　他表示，这将意味着“艰难的决定”，例如可能取消租金压力区（RPZs）的租金上涨上限。这个上限被限制在每年2%或通货膨胀率，以较低者为准。

　　政府的结论是，必须鼓励国际基金建造出租公寓，这一结论受到了都柏林科技大学住房高级讲师洛坎·西尔博士的激烈争议。

　　“有一种假设是毋庸置疑的，那就是我们需要所有这些私人投资，”Sirr博士说。“我们看到人们在Leixlip排队买新房，但答案似乎是我们需要更多的租赁住房。对我来说，这毫无意义。

　　“我们极度缺乏的是住房。你可以从睡在车里等着买新房的人身上看到这一点。有成千上万的人在私人租赁部门每月向国家和国际基金支付巨额租金，但没有房子供他们购买。但他们想成为所有者。”

　　2016年引入rpz作为临时措施。起初，这意味着一些城市地区的房东每年的租金涨幅不能超过4%。2021年，房租上涨与通货膨胀有关，当时为2.2%。当俄罗斯入侵乌克兰后通货膨胀飙升时，这条规则又被改变了。

　　随着利率的攀升和建筑成本的飙升，用于建造公寓的机构资金很快就蒸发了。

　　财政部最近的一份报告指出：“由于租金上限的存在，不可能抵消增加的成本，这意味着机构投资者无法跟上发展的步伐。”

　　“投资者认为，相对于其他欧洲国家，爱尔兰的租赁规定较为严格，导致机构投资者对爱尔兰的兴趣减弱。”

　　这份报告似乎激励了政府的新做法。报告指出，爱尔兰正在国际上争夺私人资本。由于国内根本没有足够的资金来源，吸引海外资金是“必要的”。

　　报告指出：“利益相关者指出，将国际资本错误地贴上‘秃鹫基金’的标签，可能会打消投资意愿。”

　　建筑咨询公司Mitchell McDermott的联合创始人保罗?米切尔（Paul Mitchell）放大了这一信息。

　　他说：“在这里放置rpz的方式已经被证明在其他国家不起作用。它们只会阻碍投资。接下来，供给减少。我们对国际投资者说，‘投资40年——在这40年里，你的成本可能会上升，但你的收入上限是2%’。

　　“每个人都知道你需要外部投资。这些钱来自普通的养老基金，这些基金为来自不同国家的教师或警察持有资金。他们只是需要一个安全、回报稳定的投资场所。

　　“我们已经建立了一个将它们拒之门外的环境，当我们让它们进来时，我们用各种轻蔑的鸟类术语称呼它们。我们一直不欢迎。”

　　Sherry FitzGerald董事总经理玛丽安?芬尼根（Marian Finnegan）表示，租金上限是一种“钝器”，对投资产生了破坏性影响。

　　她说：“我们销售了全国15%的房子。”“我们每年大约有32% - 33%的卖家因为各种原因离开了市场，而且几乎没有新的净投资。

　　“rpz不是基于市场租金，而是基于（2016年）引入时的收费。因此，有相当数量的房东被剥夺了公民权，他们正在离开这个行业。”

　　财政部报告中的一个建议是，每当出租物业空置时，租金可以重置为当前市场利率，并从新的基数计算每年2%。

　　经济合作与发展组织（OECD）在一份关于爱尔兰经济的新报告中也提出了这一建议，这对政府来说很方便。

　　“爱尔兰应该允许在租期之间重新设定租金，并根据居住期间的通货膨胀进行调整，但应该注意，这不会导致不公平的合同终止，”它表示。

　　芬尼根认为，这种重置将是朝着正确方向迈出的一步。她说：“这可能会阻止人们离开这个行业，但我们如何鼓励更多的人回来？”这是一个更大的问题。这种情况已经持续了这么多年，我们现在的供应非常有限。”

　　房屋委员会去年的报告建议，“用一种将租金上涨与当地同等质量住房的参考租金挂钩的制度”来取代rpz。

　　Sirr博士不认为这是解决办法，因为参考租金的含义并不明确。

　　“在正常情况下，这意味着当地政府为该地区的房产设定了每平方米的基准租金，然后根据质量、面积等进行上下调整。但我们没有这些数据，”他说。

　　“我们最好把钱花在确保房东遵守每年2%的规定上，而不是在政策上反复无常。”

　　似乎给政府大楼带来震动的是，中央统计局（Central Statistics Office）最近的计算显示，去年爱尔兰只建造了3.03万套房屋，比几个月前的预测少了约1万套。主要原因是民间部门停止建设公寓。国家现在是实现这些目标的主要支持者。

　　米切尔表示：“过去3年，业内所有人都知道，这个数字在下降。”“这一切都是关于公寓的。去年房价上涨了5%。虽然还不够，但还是上升了。公寓价格下跌24%。如果没有住房机构和土地发展局的协助，这些数字会低得多。”

　　麦克德莫特（Mitchell McDermott）最近计算出，在城市建造一套两居室公寓的成本为59.3万欧元，而在郊区则为55万欧元。“从本质上讲，公寓是昂贵的，”米切尔说。

　　“建筑成本已经趋于平稳。一套两居室公寓去年上涨了2%，这很好，但它并没有下降。它们已经趋于稳定，但并没有减少。”

　　他说，政府需要意识到它在租金上限上犯了一个错误。“有一种观点认为，一切都需要限制。但很多决定都不是基于数据或研究。”

　　但Sirr博士认为，政府一边说需要政策确定性，一边又准备做出另一项改变，这是一种讽刺。

　　“我们有1600亿欧元的家庭储蓄存在银行账户里，赚不到什么钱。我们为什么不建立一种债券，一种战略住房团结债券，提供2% - 2.5%的回报？我敢说人们会蜂拥而至。”

　　“如果我们想要达到每年5万到6万套新房，我们需要确保爱尔兰是一个吸引私人投资的地方，”他告诉Dáil。“近年来，我们看到这种情况有所减弱，并对整体住房供应环境产生了影响。”

　　上周日，爱尔兰总理Micheál马丁（Martin）首次传达了这样的信息：政府无法建造国家所需的所有房屋，必须吸引私营部门的投资者回来。

　　他表示，这将意味着“艰难的决定”，例如可能取消租金压力区（RPZs）的租金上涨上限。这个上限被限制在每年2%或通货膨胀率，以较低者为准。

　　政府的结论是，必须鼓励国际基金建造出租公寓，这一结论受到了都柏林科技大学住房高级讲师洛坎·西尔博士的激烈争议。

　　“有一种假设是毋庸置疑的，那就是我们需要所有这些私人投资，”Sirr博士说。“我们看到人们在Leixlip排队买新房，但答案似乎是我们需要更多的租赁住房。对我来说，这毫无意义。

　　“我们极度缺乏的是住房。你可以从睡在车里等着买新房的人身上看到这一点。有成千上万的人在私人租赁部门每月向国家和国际基金支付巨额租金，但没有房子供他们购买。但他们想成为所有者。”

　　2016年引入rpz作为临时措施。起初，这意味着一些城市地区的房东每年的租金涨幅不能超过4%。2021年，房租上涨与通货膨胀有关，当时为2.2%。当俄罗斯入侵乌克兰后通货膨胀飙升时，这条规则又被改变了。

　　随着利率的攀升和建筑成本的飙升，用于建造公寓的机构资金很快就蒸发了。

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　　财政部最近的一份报告指出：“由于租金上限的存在，不可能抵消增加的成本，这意味着机构投资者无法跟上发展的步伐。”

　　“投资者认为，相对于其他欧洲国家，爱尔兰的租赁规定较为严格，导致机构投资者对爱尔兰的兴趣减弱。”

　　这份报告似乎激励了政府的新做法。报告指出，爱尔兰正在国际上争夺私人资本。由于国内根本没有足够的资金来源，吸引海外资金是“必要的”。

　　报告指出：“利益相关者指出，将国际资本错误地贴上‘秃鹫基金’的标签，可能会打消投资意愿。”

　　建筑咨询公司Mitchell McDermott的联合创始人保罗?米切尔（Paul Mitchell）放大了这一信息。

　　他说：“在这里放置rpz的方式已经被证明在其他国家不起作用。它们只会阻碍投资。接下来，供给减少。我们对国际投资者说，‘投资40年——在这40年里，你的成本可能会上升，但你的收入上限是2%’。

　　“每个人都知道你需要外部投资。这些钱来自普通的养老基金，这些基金为来自不同国家的教师或警察持有资金。他们只是需要一个安全、回报稳定的投资场所。

　　“我们已经建立了一个将它们拒之门外的环境，当我们让它们进来时，我们用各种轻蔑的鸟类术语称呼它们。我们一直不欢迎。”

　　Sherry FitzGerald董事总经理玛丽安?芬尼根（Marian Finnegan）表示，租金上限是一种“钝器”，对投资产生了破坏性影响。

　　她说：“我们销售了全国15%的房子。”“我们每年大约有32% - 33%的卖家因为各种原因离开了市场，而且几乎没有新的净投资。

　　“rpz不是基于市场租金，而是基于（2016年）引入时的收费。因此，有相当数量的房东被剥夺了公民权，他们正在离开这个行业。”

　　财政部报告中的一个建议是，每当出租物业空置时，租金可以重置为当前市场利率，并从新的基数计算每年2%。

　　经济合作与发展组织（OECD）在一份关于爱尔兰经济的新报告中也提出了这一建议，这对政府来说很方便。

　　“爱尔兰应该允许在租期之间重新设定租金，并根据居住期间的通货膨胀进行调整，但应该注意，这不会导致不公平的合同终止，”它表示。

　　芬尼根认为，这种重置将是朝着正确方向迈出的一步。她说：“这可能会阻止人们离开这个行业，但我们如何鼓励更多的人回来？”这是一个更大的问题。这种情况已经持续了这么多年，我们现在的供应非常有限。”

　　房屋委员会去年的报告建议，“用一种将租金上涨与当地同等质量住房的参考租金挂钩的制度”来取代rpz。

　　Sirr博士不认为这是解决办法，因为参考租金的含义并不明确。

　　“在正常情况下，这意味着当地政府为该地区的房产设定了每平方米的基准租金，然后根据质量、面积等进行上下调整。但我们没有这些数据，”他说。

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　　“我们最好把钱花在确保房东遵守每年2%的规定上，而不是在政策上反复无常。”

　　似乎给政府大楼带来震动的是，中央统计局（Central Statistics Office）最近的计算显示，去年爱尔兰只建造了3.03万套房屋，比几个月前的预测少了约1万套。主要原因是民间部门停止建设公寓。国家现在是实现这些目标的主要支持者。

　　米切尔表示：“过去3年，业内所有人都知道，这个数字在下降。”“这一切都是关于公寓的。去年房价上涨了5%。虽然还不够，但还是上升了。公寓价格下跌24%。如果没有住房机构和土地发展局的协助，这些数字会低得多。”

　　麦克德莫特（Mitchell McDermott）最近计算出，在城市建造一套两居室公寓的成本为59.3万欧元，而在郊区则为55万欧元。“从本质上讲，公寓是昂贵的，”米切尔说。

　　“建筑成本已经趋于平稳。一套两居室公寓去年上涨了2%，这很好，但它并没有下降。它们已经趋于稳定，但并没有减少。”

　　他说，政府需要意识到它在租金上限上犯了一个错误。“有一种观点认为，一切都需要限制。但很多决定都不是基于数据或研究。”

　　但Sirr博士认为，政府一边说需要政策确定性，一边又准备做出另一项改变，这是一种讽刺。

　　“我们有1600亿欧元的家庭储蓄存在银行账户里，赚不到什么钱。我们为什么不建立一种债券，一种战略住房团结债券，提供2% - 2.5%的回报？我敢说人们会蜂拥而至。”